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盘点2011楼市之十大关键词盘楼

发布时间:2019-11-22 15:23:57 阅读: 来源:水溶性咪唑啉厂家

盘点2011楼市之十大关键词

冬天。  我想,对于2011年的楼市来说,这两个字是最为贴切的一个比喻和描述。  从年初至今,在史上最严厉的调控之下,限

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冬天。

我想,对于2011年的楼市来说,这两个字是最为贴切的一个比喻和描述。

从年初至今,在史上最严厉的调控之下,“限购”、“限贷”持续发力,房价在老百姓的“千呼万唤”下终于有所松动。开发商曾经低调的“明折暗扣”早已过时,当下的楼市,从周郊到主城区的“价格战”此起彼伏,同一板块相邻楼盘贴身“肉搏”的新闻不绝于耳,这方5字头的单价还没让人心跳平复,那方5414元(我死你也死)的定价便来强势反扑。

就在这一年,一向财大气粗的开发商们逐渐面临“捉襟见肘”的窘况,房子卖不动,库存屡创新高,银根紧缩下的他们开始频频念叨起“差钱”这件事——外边的钱进不来,里面的货出不去。临近年关,无论是甲方还是乙方,只要是跟房产挂钩的企业,没有一家说自己“不差钱”。

就在这一年,网友口中比女同胞的“大姨妈”还要准时准点的央行存款准备金率,从1月开始足足上调了6次。与此同时,房贷利率频频上浮,成为2011年刚需一族的一大心病。每月缴纳的按揭时不时地小升一下,好似那永远跑不过的CPI,钱越来越不经花。不论是首套房还是二套房,利率上浮的传闻或真或假,也让老百姓们手中的计算器忙个不停。

就在这一年,售楼小姐激情四射的促销电话和短信让购房者又一次重温“上帝”的优越感。“比抄底更彻底!不可挑战的价格底线!不可质疑的特大优惠!现在推出楼王位置的房源,只要参加我们团购,就能享受到一个非常非常震撼的价格!”这看似只有电视购物频道才会出现的说辞,真真切切来源于一个原本房子都等着被疯抢的楼盘。

就在这一年,一向热火朝天的土地市场第一次遭遇到底价成交和流拍的尴尬。以往人山人海的土地拍卖现场,再也没有当初你拼我抢的“争霸战”局面。“地王”这个称号在这一年逐渐从熟悉变得陌生,过去“面粉”比“面包”贵的现实也不复存在。

就在这一年,“团购”不再局限于淘宝网上的那些小商品小物件,房子当“白菜”一样打包出售成为一些房企新的营销招数。“千人大团购”成为房企提高去化率回笼资金的有效方式,不管是自己组织,还是有中介从中协调,受惠的人终于轮到了咱老百姓。更让人欣喜的是,政府大力扩建保障房的蓝图,正在逐步变为现实,让更多无房可住的民众有了新的盼头。

就在这一年,有人欢喜有人愁。在个别楼盘价格已呈断崖式下跌趋势,刚需一族开始伺机而动时,老业主们开始不满了。聚众声讨开发企业,拎起家伙砸售楼部的极端行为数见不鲜。而一向精明的开发商们也不敢得罪这些几个月前高价购房的买主,只好发明了“补差价”这个法子来息事宁人。

就在这一年,多少被“限购”压着的住宅苦于出售,逼得不少房企打起了“类住宅”的主意,把开发和销售的重心转向酒店式公寓等一些商业项目。既开拓了新的市场渠道,又加速了项目的去化速度。而不少房企从精装修改做毛坯房,则并不是顺应潮流,纯粹是变相降价以期加快出售的无奈之举。

就在这一年,行业不景气的大背景下,不少地产从业人员纷纷转行寻求新的出路。当然,大多数人是被迫离开这个曾经是“香饽饽”的行当。传统房企也不例外,开矿、养猪、做药、拍电影……“跨界”之举不胜枚举。2011年的地产调控,正在催生出一个奇特的行业迹象——“去房产化”,企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入,逐渐从个体现象演变成为行业潮流,这是以往历次地产调控不曾有过的现象。

就在这一年,谣言满天飞,时不时地便有所谓圈内人士在微博上爆料。昨天某上市房企要被“金主”收购的传闻还未断,今天“广东五虎”之一的某房企全国性停工的爆炸性消息便传开来。杭州本土的楼市也不消停,绿城集团深陷“破产门”传言逼得掌门人老宋亲自解释,二手房代理机构裕兴不动产老板“跑路”引得业界一片哗然……

对于2011年的楼市,一名资深地产人这样说:“我们从事的行业,正处于历史上最寒冷的冬天,而且温度还在下降,目前也看不出这个冬天到底有多长。”

不过,希望这场大浪淘沙式的残酷洗礼,能留给我们的一个真正健康、有序和理性的房地产业。也正因为有你,有我,有大家——我们可以一起过冬,期盼春天。

关键词

上浮

房贷利率频频上浮,成为2011年刚需一族的一大心病。

也难怪,每月缴纳的按揭时不时地就小升一下,好似那永远跑不过的CPI,钱越来越不经花。对于2011年来说,银根紧是不争的事实,不论是首套房还是二套房,利率上浮的传闻或真货假,也让老百姓手中的计算器忙个不停。

前不久,央行宣布自12月5日起正式下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行三年来首次下调存款准备金率。一直苦于“无米之炊”的银行的贷款额度适当放宽,小企业融资难和个人房贷者的申请难等问题或将得到缓解……但这丝毫无法改变2011年整体紧缩的货币政策的现实。

银根紧,在今年似乎成为常态。从年初至今,央行已经六次上调存款准备金率。1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日……央行每一次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,老百姓和房企的心便揪紧一次。甚至有不少网友戏称,央行加息如同女同胞的“大姨妈”一样,每月准点来袭。

6月20日存款准备金率最后一次上调后,大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。

8月,央行再发通知,将商业银行的信用证保证金存款、保函保证金存款以及银行承兑汇票保证金存款等三类保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。粗略估算,三类保证金纳入存款准备金缴存范围,预计约冻结银行资金9000亿元,相当于三次上调银行业存款准备金率。

10月13日,建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措,引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计,目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率,最高的上浮幅度达到了50%。银行这一举措让本不景气的楼市陷入“深寒”。

记者也从杭城各商业银行获悉,近半年来,首套房贷政策未有丝毫松动,各银行首套房贷首付均需4成、贷款利率按基准利率1.1倍执行,眼下杭州绝大多数银行都已加入首套房贷利率上浮的行列,只有部分银行对少数极优质客户才按基准利率1.05倍的标准执行,且大多数银行放款时间不定,放贷延后已属常态。 甚至有不少银行直接拒绝首套房贷款申请。多位银行业内人士分析认为,进入四季度以来,银行信贷额度“捉襟见肘”,信贷资源配置需要再调整,而个人住房抵押贷款业务额度或首当其冲被压缩。

商业银行上调利率的举措,对房地产市场未来的影响是显而易见的,首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率,再从基准利率上浮5%到30%,意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%,按照最大上调幅度50%计算,意味着房贷利率已经超过了10%,等于至少加息了4次以上,这对于压缩购买力无疑是一个极为有力的举措。

关键词

保障房

保障性安居工程是政府的一项为民办实事工程,其中包括了经济适用房、廉租住房、公共租赁住房和拆迁安置房。上周日,杭州市建委通报:截至10月31日,杭州市保障性住房已实现开工583万余平方米(47832套),完成目标任务的116%。截至12月12日,杭州市保障性住房已实现竣工441万余平方米(34332套),完成目标任务的88%。12月底可按计划完成全年竣工500万平方米的任务。

早在今年2月,杭州版新国八条实施细则定下目标,2011年杭州要确保全年保障性住房开工建设387万平方米,力争开工501万平方米。离2011年结束还有不足一个月时间,从杭州市建委发布的数字看,保障性住房建设的进展情况良好。今年杭州保障性住房开工可以超额完成任务。

按计划,今年年底前竣工的经济适用房共有4处,分别是丁桥的农港苑、阳光逸城以及九堡的蓝桥名苑、蓝桥景苑,其中农港苑、蓝桥景苑已经竣工。值得一提的是,杭州保障房从今年开始主打“绿色节能建筑”牌,首先从经济适用房做了试点。像丁桥这批经适房,小区内室外景观灯将采用太阳能光电系统,公共场所部位的照明设计均为LED高效低耗光源,还采用了节能反馈电梯。同时,将通过对屋面和场地雨水的收集再利用,使一部分雨水作为小区景观水景的水源。屋顶和外墙的材料也很讲究,设计采用浅色饰面,以降低夏季屋顶和外墙的太阳辐射热量。

位于花园岗、蒋村、庆隆、牛田、塘北、三里亭等6个地块的公共租赁住房项目,都已全部开工,主要用于解决杭州中等偏下收入的住房困难家庭和大学毕业生、外来创业人才的住房困难,建成后可解决6000余户家庭和创业人员的住房问题。

杭州在保障房的建设上,一直走在全国前列,建立了以经济适用房、廉租住房、公共租赁住房和拆迁安置房(城中村改造)为主的住房保障体系,有效缓解城市中等偏下收入住房困难家庭及新杭州人的住房难题。

目前,杭州市经济适用房(廉租住房)项目建设任务主要由资质等级高、信誉好、实力强的国有房地产企业承担;同时,杭州市在拆迁安置房等项目建设中积极推广实施代建制,引入绿城、滨江等知名品牌房企参与保障房建设。

除了直接建筑保障性住房,杭州市国土资源管理局还在年初推出了“配保土地政策”,即在出让的商品房宅地中配建保障性用房,通过多种手法,加速保障性住房的建设进程。

关键词

补差价

要说2011年楼市最值得关注的关键词,“降价补差价”绝对算得上一个。11月14日,杭州华元房产打出全线降价广告:华元房产推出“双保险购房计划,旗下楼盘全线降价”,宣称“一降到底,再降补偿”。

现在的楼市,开发商打折降价已经成了家常便饭,购房者对其敏感性也已经大大降低。在多数购房者眼里,目前楼市的下行趋势比较明显,因而观望情绪依然浓厚。在此背景下,华元高调推出了“一降到底,再降补偿”的“双保险购房计划”,试图以“降价补差价”的承诺,来安抚购房者。开发商承诺,对旗下产品实行“降价补差”,从购买到交付前六个月,如降价可补偿差价。华元的这一举措给冰封的楼市激起了几许浪花,紧接着,有关“降价补差价”的促销铺天盖地卷来……

“购房满三年的业主,不论房价是涨是跌,只要提出申请,我们都以签订合同价回购原售物业”。深圳一本地开发商绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求,大胆推出了“原价回购”计划,引起业内一片侧目。

针对目前各地出现的消费者降价维权的烦恼,南京一开发商作出了“无理由退房”的承诺。该楼盘从今年11月21日至今年12月底之前,购房人购买所有在售房源,都可以参加“无理由退房”活动。具体内容是:开发商将与购房者签订《无理由退房协议》,想退房的购房者可在开发商交付之前1个月内,即2013年5月1日-2013年5月31日按照协议办理退房手续。

苏州某开发商还承诺:如果在交房之前楼价降了,将赔偿购房者的损失。如果购房者购买的任一公寓房源,遇因开发商或市场原因导致房价下调的情况,开发商将按照因房价变动形成的差额对购房者进行补偿,此规定将签入合同,具有法律效力。

不知是真有其效,还是“多米诺骨牌”效应,全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。据相关数字统计,包括杭州、上海、深圳、南京、苏州、长沙、长春等10余个大中城市的20余个楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定,给购房者吃“定心丸”。

面对铺天盖地的“降价补差价”促销,有网友直接在论坛上表示,这种促销手段只是一个“噱头”而已,还不如一步到位将房价降到购房者的心理价位,那样大家自然都会去买。也有人认为“降价补差价”不失为一个保障消费者利益的好办法,签订类似的协议,等于给消费者买了一个保险,不签白不签。

不管是叫好还是叫差,总之“补差价”这个词在2011年的楼市行迹中留下了属于它自己的声音——不管你听或者不听,它都存在!

关键词

跨界

每个行业都像是一个“围城”,没进去的人削尖了脑袋想进去,进去的人拼了命地想出来。地产界也不例外,尤其是今年,唯一不同的是,这些人的离开,或是房地产企业的跨界,并非都是自相情愿。

在这个圈子打拼了十年以上的人,往往有个中层的管理岗位,谁会轻易放弃这块诱人的“奶酪”。杭州某知名开发商,半年之内营销总监换到了第6任,虽然大多是自行离职,也都说是因私人事由而离职,但据内部人士透露,他们的离职或多或少都掺杂了一些公司的因素。虽然,这都是一个为自己美好未来深思熟虑过的结果。

开发商在愁房子如何才能卖得动时,还得为公司的人事变动劳神费心。销售停滞不说,由于不堪压力、收入锐减,有的楼盘甚至出现一线营销人员的“批量”流失。卖房子的直接去卖车卖化妆品,搞管理的到其他行业求生存谋发展,如果有更好的出路,尤其是对于一些被迫跳出“围城”的地产人来说,当然也未必是件坏事。

再看企业,房地产红火的年代,360行差不多行行都要进入房地产。如今,伴随着调控步步紧逼,从事海鲜养殖、食醋酿造、化工原料加工等原本和房地产一点都不“搭界”的企业在逐渐远离地产行业。

水井坊此前发布公告称:拟剥离郫县房地产开发项目,为此授权管理层聘请中介机构进行资产评估,并拟订相关剥离方案。水井坊还打算将旗下另外一家房地产公司兴千业收回政府欠款后清算注销。公司董秘张宗俊接受媒体采访时称,公司将专注酒类业务,不再从事房产业务。而据不完全统计,今年以来,已经有13家跨行业进入房地产的上市公司宣布离开房地产,其中相当部分选择了将项目完全转让的“快刀斩乱麻”的方式。

而传统房企则是另一番景象。开矿、养猪、做药、拍电影……2011年的地产调控,正在催生出一个奇特的行业迹象——“去房产化”,企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入,逐渐从个体现象演变成为行业潮流,这是以往历次地产调控时不曾有过的现象。

早前一些中小房企为了新的利润增长点选择挖矿,之后又有房地产商大力发展养猪业,此外,一些早前涉足影院行业的开发商最近继续加大发展规模,并高调宣布或将影院上市……这是一些全国性房企的“另类”出路。

而在杭州,滨江集团掌门人戚金兴跨界去做生物制药的新闻令业界关注。据一位接近戚金兴的人士透露,之前有人请戚金兴去投资矿产,他去看了但是都没兴趣。几番抉择后,戚金兴选择投资研发新药。

关键词

差钱

赵本山的小品《不差钱》让全国人民见识了抠门东北老头的冷幽默,而在史上最严厉的调控政策之下,房产市场遭遇了2008年以来最猛烈的“寒流”,一向财大气粗的开发商从“不差钱”的高姿态,变成了“差钱”的主儿。

绿城屡陷“破产”传闻、裕兴不动产老板“关楼”、新建项目资金不到位成为“烂尾楼”……2011年的楼市,如果哪一方说自己不差钱,那应该是史上最大的谎言了。

数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示,今年的销售情况还可以,压力没有2008年那时候大,但从前三季度的销售数据上看,却又是另一番景象。根据杭州透明售房网统计,今年1~9月,杭州主城区商品房成交16736套,相比去年同期的23179套,成交缩量近三分之一。事实上,与历史数据比较,今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。

降价!降价!还是降价!这成为开发商“过冬”最有力的武器,但这也难以挽回整体市场销量大跌的趋势。除此之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。

根据国家统计局发布的数据,仅仅前三季度,开发企业到位资金规模61947亿元,同比涨幅较1-8月回落0.7个百分点。单从当时的数据来看,企业到位资金同比回落,表明开发商资金紧张程度仍然在加大,四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。临近年关,缴付银行贷款的日期迫在眉睫,这个“可能”也成为了不争的事实。

一方面,四季度各大银行的放贷额度更加趋紧,融资难度有增无减;另一方面,开发商自筹资金减少,虽然一些大型开发商的融资能力较强,但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

而在今年10月,银监会宣布,从10月13日起,将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务,其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金,全面截杀房企融资渠道,开发商资金链周转进一步恶化。

数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。显然,过去的巨额举债已到归还之时。

2011年的“金九银十”,留给楼市的既不是“金”,也不是“银”,而是一片萧条。银根紧,项目贷不出钱来;商品房存量居高不下,新增供应又不减,直接导致销售乏力;降价,便无法卖出曾经那样的好价钱;促销,只能徒增新的营销费用……最后的最后,便是“差钱”——外边的钱进不来,里面的货出不去。就连一向以杭州地产老大哥自居的绿城也屡屡深陷“破产”的传闻,无外乎两个字:差钱。

关键词

土地底价成交

12月1日,杭州主城区本月的唯一一场土地出让会举行。随着一宗宅地的延迟出让以及一宗商业用地的直接成交,这场出让会的结束也标志着2011年杭州主城区(不含余杭、萧山)土地出让正式收官。

再从今年春节过后追溯起, 2月28日,兔年的首场土地出让会便可以说是冷清收场。打响揭幕战的四宗商业地块,总计34多万平方米体量,其中两宗位于转塘,两宗位于下沙,并且都属于杭州正在建设开发的新区当中,地理位置非常优越。如果按照2010年的市场行情,这两个地块的商业用地卖得非常红火。不过当天的土地出让现场却没能再现2010年的红火的场面,四宗商业用地甚至没有进入书面竞价环节,全部以加价100万元这样一个近乎底价的价格成交。

一头一尾,两场土地出让会上的地块底价直接成交让人们对于今年的土地市场不由发出一声感叹。第一场出让会的冷清标志着房企的资金链压力在年初就已经显现,让人们对于今年的土地市场有了不好的预感,最后一场出让会的冷淡收官则让人对于明年的土地、楼市行情更多了一分担心。

随着房地产调控的深入,今年土地市场的底价成交、流拍取代了昔日风光无限、层出不穷的“地王”。

从今年杭州楼市的年中报来看,2011年1-6月,杭州主城区土地出让宗数15宗,仅为去年全年的23.44%;成交面积408483平方米仅为18.71%;成交额775534万元,仅为去年全年的15.72%。其中宅地出让宗数不到去年两成,仅为17%;成交面积仅为去年的12.2%;成交额不足去年的一成,仅为7.95%。

除了整体成交额下滑之外,一些放在往年土地市场必然会引来众人争抢的地块也在今年的土地市场频频遭受冷遇。以今年10月份为例,曾有两个非常引人注目的地块挂牌出让;一个是武林广场04号地块,东至中山北路、南至浙江省电子器材有限公司、西至浙江省科学技术协会、北至环城北路,靠近地铁一号线武林广场站和西湖文化广场站,可谓市中心绝版宝地,以压轴身份登场,最终却以底价成交。另一块是钱江新城单元A-04-1地块,东至储备地块、南至储备地块、西至新塘河绿化、北至香樟路,为钱江新城核心区剩余不多的商地,建成后可将钱塘江、城市阳台、市民中心、杭州大剧院等尽收眼底,同样也未逃直接成交的命运——2011年的杭州主城区土地市场,“底价成交”以前所未有的高频率不断出现,据有关资料统计,在全年成功出让的56宗土地中,有32宗未能进入书面竞价程序,基本上均因只有一家单位递交报价而以底价加价100万元直接成交,占全年成交面积的65%。

开发商拿地的热情直接反映出房地产市场的冷热。融资难,资金链紧绷,库存高企,价格胶着,购房者观望心态浓重,以及开发商自身心态的转变,种种因素叠加,最终在拿地这个源头上反映了出来。有业内人士表示,当前形势与2008年相似,土地市场由热转冷,面对不少引人关注的好地,不论是外来大鳄还是本地实力派开发商,都吝于出手,闪电成交让不少人感叹意料之外、情理之中。对于大的房企来说,减少因囤地而造成的大量资金流出是他们度过寒冬最快捷也最有效的方式。

关键词

团购

“团购”作为商家的一种促销手段频繁出现在大众眼中不过是近两年的事情,而到了今年年中,它终于在杭州楼市也占据了一片天地。

在市场行情越发低迷的8月底、9月初,保利地产联合媒体平台发起“千人增值购”活动,最终开发商也给出了起价7280元/平方米、均价8900元/平方米的震撼价格。这次“团购”活动的声势之猛、力道之大、反应之广,令人咋舌:7天两个千人团、第一季千余位购房者摇号选房、一天卖出535套房子,第二季、第三季同样延续热度,房源在短时间内被抢购一空……在淡市里,引发了难得一见的抢购热潮,也接连创下了多项纪录,成为最具代表性的“团购”楼盘。

接下来的几个月时间内,世茂广场、岸上蓝山、联合新苑、西溪山庄,以及华元房产等等,纷纷推出优惠力度不一的团购,每一次都在杭州楼市掀起了不小的波澜。

经过淡市的考验,“团购”对于购房者的吸引效果已经毋庸置疑。这种销售形势对于板块价格的拉低也起到了重要的作用。保利·湾天地开盘过后,周边楼盘价格随之下降3000元/平方米左右,多个楼盘价格回落至万元线以下;闲林板块和申花板块的价格体系也有了松动。

楼市持续走低,一年多来,各种旧式的打折方式频频出场,已经使市场对于优惠的敏感度降低。而披着崭新的“马甲”,“团购”这种降价形式之所以能够为不少开发商所采纳,并在市场冷淡的行情下引发人们的购房热情,有业内人士总结了几个原因:首先,作为一种销售推广手段,“团购”能为消费者带来了最直观的优惠感受,选择团购的楼盘往往能够推出极具吸引力的价格,这是他们最终成功的关键所在。其次,强势的宣传起到了不可或缺的作用,顾名思义,团购的前提是要有相当的人数参加,楼盘要在宣传上制造气氛与噱头,才能吸引到最大数量的客户群体。而“团购”一词比起赤裸裸的“降价”,更加显得新鲜温和,成为开发商与新、老业主之间的一种平衡方式,既能快速走量,又能避免老业主不满。

凡此种种,使得“团购”的热度持续不退,年关将至仍有不少楼盘酝酿着以团购形式,作年前最后一搏——最新的消息是,近期,位于下沙的龙湖·滟澜山又将推出优惠幅度极大的团购活动,销售人员仅透露“非常劲爆非常实惠”,便在短时间内吸引了远远超出房源数量的购房人群—— 一波接一波的浪潮,不难想象,团购将成为2011年最让人感觉新颖深刻的记忆。

关键词

类住宅

限购时代,什么样的房产品最红?毫无疑问,是“类住宅”。

当限购成为时下购房投资的最大门槛,商业地产的春天悄然来临。包含商铺、写字楼、酒店式公寓在内的商业地产市场逐渐兴盛起来,其中,酒店式公寓如滨江·城市之星、中凯·东方红街等,度假房产如西溪湿地边的悦榕庄、市中心杭汽发项目的四季公寓等物业,因为在形态与功能上与住宅产品的接近,成为不少外地购房者以及其他限购人群的最佳选择。

受去年开始的新一轮调控政策影响,众多房地产企业在短短一年不到的时间内,纷纷向市场推出了众多兼具酒店式公寓功能的众多类住宅类产品。

今年3、4月间,位于钱江新城中心位置的滨江·城市之星以压轴的姿态,正式推出50年产权的酒店式公寓项目——CBD5号与CBD6号,两次开盘均创下了开盘即销八成的好成绩。本次酒店式公寓的推出,使限购者有机会买房,一方面不用担心受政策调控而导致房源贬值,不失为一种好的投资渠道,另一方面,类住宅的产品形态又起到了居住自用的功能。

今年9月,位于下沙的保利·东湾推出千人团购,以此为契机打退酒店式公寓房源,开盘第一天就引来1000余组购房者,引发了淡市下的抢购热潮,一时风头无两。在前来的购房者中,有不少来自温州、台州等地的购房者,他们手中有充裕的现金,但苦于限购的门槛,无法购买住宅类产品,急需寻找一个可以替代住宅的房地产投资产品

滨江·城市之星与保利·湾天地仅仅只是今年亮相市场的众多类住宅产品的两个典型项目。除了它们之外,还有中凯·东方红街、宝龙城市广场、世茂广场、原筑壹号等销量与口碑双丰收的类住宅项目,在这不平常的一年中吸引了所有人目光。

事实上,这两年杭州的酒店式公寓等类住宅项目在户型设计和细节考量上已经越来越往住宅的方向发展,可以说除了产权年限的区别,现在的酒店式公寓在功能设计和居住舒适度上已堪可媲美住宅。目前市面上较为多见的小面积酒店式公寓,要么走的是按照住宅区设计的小户型低总价的紧凑路线,要么是依托LOFT的户型优势做成小跃层设计,增加了可观的使用面积,市场认可度均十分高。而在价格方面,无论是钱江新城还是下沙,或者是主城区,酒店式公寓更是低于一般的住宅类产品,就首付的比例都低于普通二套住宅要求,这也成为类住宅产品打动人心的另一大筹码。

关键词

成本价

成本价,在今年,它还有一个更加形象的说法——“裸价”,随着楼市温度由凉转寒,以及价格战的不断深入,已经慢慢蔓延到了杭州楼市的每一个角落,成为不少项目开盘的大标题。

今年7月,位于滨江某楼盘在售楼处公开了包括土地使用权取得费5674元、住宅开发成本5665元、期间费用2232元、预期利润6525元以及税金7404元等在内的详细成本清单以及销售价格组成,让购房者大感意外。虽然事后开发商为避免争议选择三缄其口,它还是成为了杭州首个自晒成本的楼盘,并受到了业界的关注。

随着时间进入下半年,各大楼盘的折扣力度越来越多,为了彰显开发商的诚意,原本作为商业机密的成本价也渐渐不再那么神秘,被越来越多地摆上台面博人眼球,“定价接近成本”成为销售人员最爱使用的措辞。

本月桥西板块顺发·吉祥半岛的地价开盘必将成为2011年杭州楼市的重要纪事之一——它正式开启了主城区的破冰之旅,以每平方米均价17800元,在杭州楼市引发轩然大波。据悉,顺发·吉祥半岛于2009年6月取得地块,楼面价为10138元/平方米,这个价格加上建安、财务等成本,与开盘的价格实实在在相差无几,可谓是“低空擦过”。

如果说以近乎成本的价格开盘,对于开发商来说已经十分煎熬,那么一些以“亏本价”姿态面世的楼盘,更是大博了一把同情与眼球。如12月初开盘的华元美林公馆的均价则为16000元/平方米,开发商提供的成本价却高达20000元/平方米,不知是不是因此而博取购房者的不少同情分,最终取得的销售成绩还是相当不错的。

另一个引人注目的项目是位于下沙的宝龙·城市广场。早在上个月,宝龙城市广场的售楼部就对外宣布,将于12月初推出50套高层住宅,户型面积为50到80多平方米,预计总价在60到100万元之间,由此折算下来,均价在11000元/平方米左右。而据资料显示,宝龙地产于2010年拿地时,三块地的楼面价分别为10281元/平方米,9916元/平方米和10276元/平方米——22亿元的总价,当之无愧地成为当年的地王项目。如果均价真的在11000元/平方米左右,那么开发商的尴尬处境可想而知。

龙湖·香堤溪岸、德信·中外公寓、中豪·四季公馆、保利·湾天地、中天·西城纪、金都·夏宫等等,越来越多成本价楼盘的出现,对于购房者来说可谓是一件不折不扣的大好事。事实上,纵观这些以成本价、亏本价开盘的楼盘,销售成绩均十分优良,这也可以看出,“成本”二字对购房欲望的刺激。

关键词

谣言

真真假假,假假真真,在房地多事之秋的今天,相信绿城的明天不会再有谣言。

2011年的楼市房产明星非“绿城”莫属,自从11月1日晚,有网友在微博中爆料,“浙江绿城地产申请破产,据说与资金链、高利贷有关,不知真假,求证实。”的消息后,有关绿城申请破产的消息在微博上快速传播。而就在此前的几个月里,绿城曾被爆料“资金链断裂,急向信托融资”,的消息。如今,绿城再次遭遇“破产”传言,究竟是真是假?在破产传言几个小时之后,绿城董事长宋卫平深夜通过微博对外公布,“传闻子虚乌有,绿城一切尚好”。

说2011年是绿城的“辟谣年”一点不为过,9月、10月、11月的谣言相继被攻破,12月初又传来央视财经评论员辣姜一条微博,其中提到:“浙江绿城终于成为了中国房企第一个倒下的公司,绿城以彻底卖身的结果谢幕了。据可靠消息,中投已经入主,并真正成为绿城控股方,‘杯酒过后’完成签约,宋卫平‘已释兵权’,正合他另谋出路的悲壮心愿!”辣姜并没有透露消息来源,在微博上的数百条评论中,有不少对此消息的真实性提出了质疑。

对此,绿城集团相关负责人辟谣,否认了中投集团入主绿城的传闻。

绿城集团在国内房地产行业中,一直以产品品质高和企业负债率高著称。今年随着调控的深入,资金链日趋紧张,关于企业的各种传闻也随之而来。真真假假,假假真真,在房地产多事之秋的今天,相信绿城的明天不会再有谣言。

与“明星”绿城相比,2011年有关楼市的另外一些谣言则显得多少有点肤浅了……

7月中旬,有网络传出金沙湖不挖了。众所周知,金沙湖在杭州楼市的各大板块中,知名度非常之高。这里云集了龙湖滟澜山、名城湖左岸、德信中外公寓、德信早城等一批知名楼盘,无一例外,各大楼盘都将“金沙湖”作为宣传卖点,作为一个绝佳的景观资源来营销。就是这么一个颇受人关注的金沙湖,却传出“不挖了”,不得不让人费解。紧接着,谣言被攻破,有记者亲到现场采访项目开发建设指挥部的负责人,发现原来谣言空穴来风!

9月初,有传闻说,杭州市有关领导密集调研房地产市场,有可能已在酝酿针对90平方米以下户型放开限购。虽然随后杭州市房管局有关工作人员告诉记者,没有听说过这个事情,不过一石激起千层浪,杭州楼市已然众说纷纭,闹得是沸沸扬扬。

9月中旬,一则关于商品房住宅结顶后才能放贷的消息不胫而走。根据杭州市的相关规定,高层、小高层主体工程出地面,多层完成主体工程建筑量的三分之一,便可达到申领预售证的条件,这个时间显然比结顶要提前了许多。如果消息如实,意味着开发商要拿到全款,起码还要等大半年的时间。这样的话,资金链本来就紧张的开发商会更加雪上加霜,资金周转压力会更大。结果证实,这也不过是个传言……

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